成交分化 | 2023一季度北京房地产市场报告
2023-03-30 18:01:10 观点地产网
观点指数报告期内，北京市继续积极推进完善租购并举的住房体系，大力支持租赁市场，推动公租房和保住房的建设，增加保障性住房供给，不断优化供给结构。
公开信息显示，北京保障房中心持有各类保障性住房项目近180个，房源超过16万套，已入住家庭8.6万户。
【资料图】
2023年北京计划安排建设用地供应总量3190至3630公顷，与2022年基本持平。其中，住宅用地计划供应1060公顷，租赁住宅用地供应指标为260公顷。
北京公布了23宗首批商品住宅土地清单，出让面积103.48万平方米。从计划供应面积来看，朝阳区（18.01万平方米）、丰台区（17.6万平方米） 、大兴区（12.37万平方米） 计划供应较多，三区占全部供应的46.36%。
期内，北京一二手房网签成交于2月份反弹。据最新2月数据显示，存量住房成交量15316套，环比增加84.35%，同比上升85%；新建成交量为3424套，环比增加20.43%，同比上升23%。
观点指数认为，这很大程度得益于春节后整体房市信心恢复，购房需求逐渐释放。同比增长较大的原因是2022年2月恰逢春节假期，属于购房淡月，成交量基数较低。2月住宅成交继续分化，新建住宅成交涨幅不及存量，存量住宅的购买上扬或是居民回避交付风险的一个选择。
完善租购并举，保障性住房供给持续增加
报告期内录得的住房动态较多，其中涉及到公积金支持租住保障性住房、推动租房机构开展多向优惠举措，以及保障房方面的支出和建设。
1月1日，北京住房公积金管理中心发布的《关于进一步优化住房公积金提取业务的通知》中提到，在北京市租住保障性租赁房的家庭可以申请提取住房公积金，且职工每月的住房公积金可直接冲抵房租，减少提取的中间环节。
此外，2月6日北京房地产中介行业协会联合52家主流住房租赁机构，正式推出惠民租房服务平台。在北京市住建委的指导下，“惠民租房在行动”活动已开展4年。这个平台将上线房源53万套（间、床），推出不涨租金、服务费减免、免押金等优惠措施。
上述租房支持举措在一定程度上满足了日益增长的租赁需求，尤其是北京城郊联合片区需求。主要是中心城区租金昂贵，对于低收入群体是一笔巨额开支。还有一个原因在于劳动密集型产业逐步由中心城区向外郊转移。
不仅如此，财政对于保障性住房的建设也是“超”计划的。据北京市政府披露，2022年北京市住房保障支出31.4亿元，完成调整预算的103.9%。坚持“房子是用来住的、不是用来炒的”定位，重点支持公共租赁住房建设，推进重点区域棚户区改造，改善居民住房条件。
银行业也在积极支持保障性住房建设。北京保障房中心有限公司日前与工商银行、国家开发银行、建设银行、农业银行、中国银行、交通银行等六家金融机构签署战略合作协议，意向性合作金额每家300亿元人民币，合计金额1800亿元人民币。
公开信息显示，北京保障房中心持有各类保障性住房项目近180个，房源超过16万套，已入住家庭8.6万户。
可以看到，北京市在推进完善租购并举的住房体系上积极作为，大力支持增加保障性住房供给，不断优化住房供给结构。
多频少量，涉宅地计划供应1060公顷
报告期内，北京市发布了2023年计划安排建设用地供应总量3190至3630公顷，与2022年基本持平。其中，住宅用地计划供应1060公顷，租赁住宅用地供应指标为260公顷。
另外，安排产业用地480至520公顷，其中研发用地90公顷、工业用地240公顷、物流用地60公顷、商服用地90公顷、乡村产业40公顷。
要关注到的是，城乡建设用地供应指标在中心城区的供应比例继续保持在20%左右，重点向城市副中心和多点地区倾斜，供应比率稳定在60%左右。观点指数认为，未来中心城区增量土地供应会持续转向存量土地供应，城市副中心和多点地区增量会增加。
供应节奏上，2023年北京市将分批次公布一定时间段内拟出让的商品住宅用地清单，让市场主体全面掌握土地供应状况，为投资决策预留充足的时间，结合市场实际采取“多频少量”的方式，适时发布出让公告。
报告期内，北京公布了23宗首批商品住宅土地清单，出让面积103.48万平方米。从计划供应面积来看，朝阳区（18.01万平方米）、丰台区（17.6万平方米）、大兴区（12.37万平方米）计划供应较多，三区占全部供应的46.36%。
观点指数统计，如果23宗地块在第一批次集中挂牌，那么与2022年首批相比，宗数会增加5宗，面积同比增长24.18%。
可以看到，北京对供地节奏进行了优化调整，首批商品住宅出让会在2023年2月16日到2023年5月16日进行。截止发稿日，北京规划和自然资源委员会挂牌两宗宅地，总土地面积9.1万平方米，总起价60.6亿元，挂牌竞价起始时间为4月17日。
其中，通州区梨园镇东小马土地一级开发项目FZX-0306-6009地块，土地面积29561.577平方米，建筑面积65035.469平方米，起始价20.2亿元。 朝阳区孙河乡前苇沟组团棚户区改造土地开发项目002、003地块，土地面积61455.106平方米，建筑面积92183平方米，起始价40.4亿元，上限价46.46亿元。
报告期内，北京市首批商品住宅土地清单有两宗地块成交。其中，北京昌平新城东区三期土地一级开发项目CP00-1002-0001地块仅获得一次报价，最终该地块由首开以27亿元的底价竞得。该地块面积为49176.79平方米，建筑控制规模不超过10.82万平方米，将以“六通一平”的形式供地。
另一宗，北京昌平区朱辛庄新区二期土地一级开发项目CP01-0801-0028地块进行现场摇号确定归属，最终由上海大华以成交价12.995亿元摘得该地块。地块面积约1.47万平方米，销售指导价6.2万元/平方米，溢价率15%。
该地块一共吸引了42家房企参与报名，并进行了30轮线上竞价后触及上限价转入摇号。火热的背后是源于该地块较为优质，朱辛庄地块靠近海淀区，周边有地铁、商圈和产业辐射，配套基本齐全。
供应收缩，一二手房成交分化
观点指数监测，2月北京新房有4个项目取证，批准预售套数仅为940套，环比减少77%，批准预售面积10.23万平方米，环比减少77.5%。2月供应收缩的原因是房企推盘节奏不一，短暂出现缩减低谷。截至发稿日，3月取证项目增加到15个，预计二季度开始，新房供应将得到补充。
报告期内，北京一二手房网签成交于2月份反弹。据最新的数据显示，存量住房成交量15316套，环比增加84.35%，同比上升85%；新建成交量为3424套，环比增加20.43%，同比上升23%。
观点指数认为，这很大程度得益于春节后整体房市信心恢复，购房需求逐渐释放。同比增长较大的原因是2022年2月恰逢春节假期，属于购房淡月，成交量基数较低。
2月住宅成交分化，新建住宅成交涨幅不及存量，存量住宅的购买上扬或是居民回避交付风险的一个选择。
从区域来看，一季度朝阳区卖出的项目成交额最多，高达123.5亿元，相比上个季度回落了一百多亿。另外可以看到，东城靠近内环，销售均价都较高。
从单个项目来看，信达中心·東外39號卖出43.77亿，是成交金额最多的项目。成交金额第二多的是丰台区的北京悦府，卖出了20.86亿元。另外值得注意的是，这两个项目均价都超过10万元，属于中心城区的热门项目。
其中，信达中心东外39号是大平层物业类型。华润置地的北京悦府位于丰台区右安门街道，东至右外大街，南至中顶庙街、西至西铁营东路、北至福宜街。该项目占地面积约3.64万平方米，住宅规划建筑面积约101903平方米。据房产中介机构表示，北京悦府建面约157平方米、159平方米户型已经进入清盘倒计时。
观点指数监测发现，卖得好的项目有几个特点，一是大户型，二是中心城区，三是知名房企操刀。背后的原因和居民改善型住房需求渐显增长有关，此外是靠近中心城区的房子有一定的保值性，更受青睐。不可忽视的还有知名房企背后的品牌信用，居民购买优质房企的产品以降低未来的交付风险，也即说明当下居民对购房风险的敏感系数是上升的。
北京统计局数据显示，1-2月商品房销售面积为103.4万平方米，同比增长12.4%。其中，住宅销售面积为72.4万平方米，增长4%；办公楼为7.4万平方米，增长35.9%；商业营业用房为8万平方米，增长2.8倍。
观点指数认为，从销售数据看，住宅成交恢复缓慢。期内住宅销售同比上升，从2022年1-2月的69.6万平方米，上升、至2023年同期的72.4万平方米，整体涨幅不算很大。
值得注意的是，竣工面积的增速要大于销售面积。2023年1-2月房屋竣工面积为85.1万平方米，同比增长6%。其中，住宅竣工面积为55.3万平方米，增长1.3倍；办公楼为6.5万平方米，下降79.1%；商业营业用房为3.3万平方米，下降63.9%。
上一篇 : 国乒大爆冷！奥运冠军不敌00后，惨败19岁天才，陈梦时代或落幕
下一篇 : 最后一页